清远市住房和城乡建设局 清远市财政局
关于印发《清远市住宅专项维修资金实施细则》的通知
清建[2010]163号 2010年12月10日
各县（市）住房和城乡建设局、财政局、房管局（所），市区各房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会：
《清远市住宅专项维修资金管理实施细则》已经市政府五届七十一次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
二0一0年十二月十日
清远市住宅专项维修资金管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强清远市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位及其共用设施设备的维修、更新和正常使用，根据《物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等法律法规的有关规定，结合我市的实际情况，特制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（一）本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。
（二）本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条 清远市规划区范围内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。各县（县级市）可参照本实施细则制定当地的住宅专项维修资金管理实施细则。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市住房和城乡建设主管部门（以下简称“主管部门”）负责本市规划区住宅专项维修资金的监管工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有住宅共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。交存首期住宅专项维修资金的标准：
（一）无电梯的普通商品住宅的业主按建筑面积20元/m2缴纳首期住宅专项维修资金；
（二）有电梯的住宅、别墅和非住宅的业主按建筑面积25元/m2缴纳首期住宅专项维修资金。
主管部门应当会同物价部门根据本地区情况，适时合理调整每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。
第八条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
第九条 主管部门应当委托当地的商业银行（以下简称“代管银行”）代管住宅专项维修资金，并与它们签订代管住宅专项维修资金管理的相关协议。
第十条 主管部门在代管银行开立住宅专项维修资金专户（以下简称“专户”），以物业管理区域为核算单位，按幢建账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，可以幢为核算单位建账，按房屋户门号设分户账。
第十一条 商品住宅的业主在办理商品房买卖合同备案前或房屋入住手续前，自行到代管银行将首期住宅专项维修资金存入专户。
第十二条 一个物业管理区域里的业主只能在一家商业银行的专户里存入住宅专项维修资金。
第十三条 专户管理银行应当出具由上级财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十四条 未按本实施细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第十五条 开发建设单位或物业服务企业不得代收代管住宅专项维修资金。 开发建设单位或物业服务企业已经代收代管的专项维修资金，应在规定时间内将住宅专项维修资金转存入住宅专项维修资金专户。
第十六条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本实施细则规定应交首期住宅专项维修资金的数额。
第三章 使 用
第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十八条 物业服务企业应当在物业服务合同中就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用进行约定，不得扩大超越本实施细则规定的住宅专项维修资金使用范围。
第十九条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十条 业主大会成立前，需要使用住宅专项维修资金的，应按照以下程序办理：
（一）有物业服务企业服务的，由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。没有物业服务企业服务的，由相关业主组成一个业主临时机构提出使用建议和方案。组成业主临时机构的事项必须在物业管理区内向全体业主公示，接受业主监督。使用方案应当包括拟维修和更新改造项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。
（二）由物业服务企业或业主临时机构组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在物业管理区内向全体业主公示不少于5个工作日。
（三）由物业服务企业或业主临时机构组织实施使用方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式和要求等。
（四）物业服务企业或者业主临时机构持有关材料，向主管部门申请列支住宅专项维修资金。
（五）主管部门在收到申请材料后5个工作日内完成审核，审核同意后，按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金通知书。代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。
（六）主管部门如发现住宅专项维修资金使用不符合有关法律法规和使用方案的，应当责令其改正。
第二十一条 业主大会成立后，需使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）有物业服务企业服务的，由物业服务企业提出使用建议和方案；没有物业服务企业服务的，由业主委员会提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。
（二）由业主委员会组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在小区内公示不少于5个工作日。
（三）由业主委员会委托物业服务企业组织实施维修方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。没有物业服务企业的，由业主委员会组织实施维修方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式和要求等。
（四）物业服务企业或业主委员会持列支住宅专项维修资金的有关材料送主管部门备案。业主委员会到代管银行申请划转住宅专项维修资金，代管银行按施工合同的约定将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。
（五）主管部门如发现不符合有关法律法规和使用方案的，应当责令其改正。
第二十二条 维修工程竣工验收合格后，物业服务企业、业主委员会或临时业主机构应向主管部门提供工程结算书、维修和更新、改造工程的发票、相关业主意见反馈表、维修费用分摊明细表等相关材料。
第二十三条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照本实施细则第二十条第四项、第五项或第二十一条第四项的规定列支住宅专项维修资金。
第二十四条 发生危及房屋使用安全和公共安全等紧急情况后未按规定实施维修和更新、改造，经相关专业部门确认需即时抢修的，由主管部门会同物业所在地区街道办事处或社区居委会、相关专业部门立即组织抢修，其费用由相关业主共同承担，按照规定从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。
第二十五条 由主管部门组织代修、抢修的，应按照以下程序办理：
（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告。
（二）由主管部门会同街道办事处或社区居委会组织代修，制定代修施工方案、施工合同书和住宅专项维修资金的使用方案。
（三）由主管部门委托具有相应资质的施工单位编制维修项目的工程预算，并经工程造价部门审定。
（四）由街道办事处或社区居委会会同业主委员会向主管部门提出列支划转住宅专项维修资金的申请。
（五）申请列支住宅专项维修资金应提交的材料：
1、主管部门会同街道办事处或社区居委会组织代修的会议决定和代修施工方案。
2、相关专业部门对维修项目的鉴定报告。
3、住宅专项维修资金的使用方案（应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊等情况）。
4、施工合同书（包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式，以及支付工程款项的划款方式和要求等）。
5、施工单位的营业执照、施工企业资质证书、经工程造价部门审定的维修项目的工程预、结算书等。
（六）主管部门在收到申请材料后5个工作日内完成审核，审核同意后，按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金通知书。代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。
第二十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监 管
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到代管银行办理分户账更名手续。
第二十九条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额返还业主。业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到主管部门办理住宅专项维修资金个人账户注销手续，并提取其个人账户中的余额。
第三十条 主管部门和业主委员会，应每年至少一次与代管银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
主管部门及业主、业主委员会对住宅专项维修资金账户变化情况有异议的，可以要求代管银行进行复核。
第三十一条 代管银行应当每年至少一次向主管部门、业主委员会报告住宅专项维修资金情况。
主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求代管银行进行复核。
代管银行负责建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算需执行财政部门的有关规定。
财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条 开发建设单位违反本实施细则第十五条规定，将房屋交付给购房人使用的，由市、区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第三十六条 开发建设单位未按本实施细则第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的，由主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本实施细则，挪用住宅专项维修资金的，由主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
主管部门和财政部门违反本实施细则的规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》
第三十七条规定执行。
第三十八条 开发建设单位或物业服务企业已经代收代管的专项维修资金，不在规定时间内转存入专户的，按照挪用住宅专项维修资金的行为处理。
第六章 附 则
第三十九条本实施细则由市住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十条 本实施细则自颁布之日起施行。
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